Není hypotéka jako hypotéka. A není příjem jako příjem. To jsem si ověřil na vlastní kůži, když jsem jednu, v kontextu dnešních cen malou, hypotéku řešil 7 měsíců. Jak je to možné? Protože jsem podnikatel a mám nestandardní příjmy. Vysvětlím.

Minulý rok jsme si se ženou kupovali dům. Byla to rychlá akce a abych proces neprodlužoval, brala si ji pouze ona na sebe. Je standardně zaměstnaná v nemocnici, příjmy měla dostatečné, takže celý proces netrval ani měsíc. Pouze si vyžádala prodloužení pracovní smlouvy na dobu určitou a hypotéku bez problému dostala.

Někdy tou dobou mě i oslovil táta se zapeklitou situací. Rozešel se s partnerkou, na kterou byla napsaná chalupa, ve které bydlí. Bude mu 60 let a příjmy nemá dostatečné, aby dostal hypotéku na tak krátkou dobu. Varianta byla chalupu prodat a přestěhovat se do bytu, ale to by byla škoda. Tak jsem mu slíbil, že pokusím získat hypotéku na sebe s tím, že on by platil splátky a v chalupě bydlel. Příjmy z podnikání mám nadstandardní, tak jsem si nemyslel, že by v něčem mohl být problém. Ale byl.

Problém 1 – Disponibilní příjem

Nejprve jsem se snažil hypotéku získat s jedním finančním poradcem u Hypoteční banky. Chtěli po mně hromady dokumentů, firemní závěrky, dokonce i plnou moc o tom, že naše daňová poradkyně může komunikovat s finančním úřadem. Stále další a další dokumenty, schválení se táhlo, až to vyšumělo úplně do prázdna. Kvůli covidu totiž banky dost utáhly šrouby schvalování a já byl jeden z těch, co na to doplatí. Co ještě před pár měsíci nebyl žádný problém, bylo najednou něco nepřekonatelného.

Ale od svého Společníka jsem dostal tip zkusit ještě další banky. Buďto Českou spořitelnu nebo EQUA Bank. Zkusil jsem to tedy znovu – s novou finanční poradkyní u EQUA Bank. A to se ukázalo jako dobrý krok – EQUA totiž dokáže řešit příjmy podnikatelů mnohem lépe než ostatní – disponibilní příjem počítají svým vzorcem i ze závěrek společnosti, takže mi vyšlo víceméně tolik, kolik reálně mám. Jen jsem to nedokládal ze své strany, ale ze strany firmy.

Co jsem ještě potřeboval doložit:

• výpis z registru manželky (kvůli čerstvě rozdělenému SJM)
• výpisy z osobního účtu
• výpisy z firemních účtů
• plnou moc firemní daňové poradkyně
• firemní rozvahy za 2 uplynulé roky

Dokládání různých věcí a sehnání všeho možného pár týdnů trvalo, ale po různých peripetiích se podařilo vše úspěšně poslat ke schválení. Problémy ale ještě zdaleka nekončily.

Problém 2 – Odhad hodnoty nemovitosti

Před nákupem jsme si museli sehnat nový odhad nemovitosti dělaný přímo pro EQUA Bank. Ta má svůj oficiální seznam odhadců, který není příliš rozsáhlý, ale podařilo se nám nějakého sehnat. U samotného odhadu jsem bohužel nebyl a nechal jsem to na tátovi, což způsobilo několik problémů.

Prvním z nich bylo vůbec stanovení hodnoty nemovitosti. Naivně jsem si myslel, že odhadce je člověk erudovaný, jehož slovo má nějakou váhu a jeho odhadní cena bude mít oporu v realitě. Ale kdepak. Během rozhovoru se mu táta zmínil, za kolik budeme chalupu kupovat od jeho přítelkyně a světe div se, taková vyšla i odhadní hodnota.

Problém byl ale v tom, že chalupa má hodnotu asi o 0,5 mil Kč vyšší, pokud vezmeme v úvahu historickou nákupní cenu a hodnotu rekonstrukcí, které už proběhly. A s touto cenou jsme proto kalkulovali. Táta s partnerkou se dohodli, že kupní cena bude cca 80 % z předpokládané ceny odhadu a sepsali jsme spolu i smlouvu o smlouvě budoucí na tuto cenu. Což by ale znamenalo, že bych musel doplatit stovky tisíc ze svého, pokud by nám banka půjčila jen 80 % z hodnoty tohoto nižšího odhadu.

Ale světe div se, odhadní cena se dá změnit o půl milionu Kč směrem nahoru jenom na základě telefonátu odhadci. Naštěstí. Jinak bychom byli dost nahraní. Takže nová cena nemovitosti vyšla už „správně“ a mohli jsme jít o krok dál.

Problém 3 – Hypotéka na rekonstrukci

S odhadem se pojil ještě jeden drobný problém. Táta byl zrovna v procesu rekonstrukce koupelny a podlah a zmínil se o tom i odhadci. Ten tedy v odhadu zmínil cenu před rekonstrukcí a po rekonstrukci, čehož se samozřejmě chytla i banka a rozdělila hypotéku na 2 části – nákup a rekonstrukce. Naštěstí šlo o rekonstrukci v poměrně nízké hodnotě oproti hodnotě chalupy, takže to nebylo tak dramatické, ale i tak to byla zbytečná složitost.

Toto se projevuje dokonce ještě nyní při splácení – když se mi strhla první splátka hypotéky z účtu, tak jsem se divil, proč je tak nízká. Šlo totiž asi jen o 40 % splátky, která je udávaná ve smlouvě. Volal jsem do banky a zjistil jsem, že dokud nebude hotová rekonstrukce, tak budu splácet pouze úroky, ale ne jistinu. To mě taky poměrně nemile překvapilo, ale rekonstrukce by měla být za pár měsíců hotová, tak to nevadí zas tolik.

Problém 4 – Snížení LTV

Při samotném schválení hypotéky přišla ale asi největší jobovka – snížení LTV z 80 % na 70 % kvůli stáří/stavu nemovitosti. Protože je chalupa stará desítky let, rozhodla se mi banka půjčit pouze 70 % hodnoty nemovitosti. Což pro mě znamenalo doplatit dalších 10 % ze svého… Naštěstí jsem je měl k dispozici, ale pokud bych neměl, celý nákup by asi pohořel. A samozřejmě jsem nebyl nadšený, že budu muset uvázat tolik vlastních peněz. Za současných úrokových sazeb je ideální jich použít co nejméně a snažit se o co nejvyšší LTV. Údajně se dá získat i hypotéka ve výši 90 %, někdy i 100 %, ale já byl upřímně rád, že mi nějaká banka půjčí alespoň něco.

Problém 5 – Špatně vyčíslená kupní smlouva

Poslední problém už je jen taková třešnička na dortu. Jak se celý prodej táhnul z měsíce na měsíc a špekulovalo se s cenou odhadu, podařilo se nám mít v kupní smlouvě špatně vyčíslené jednotlivé finanční toky – kolik půjde přímo prodávající a kolik její úvěrující bance. A to, že jsme to museli opravovat nadvakrát, už skoro ani nezmiňuji.

Každopádně se na začátku ledna povedlo, celý obchod proběhnul a stal jsem se tedy papírovým vlastníkem své první nemovitosti, i když trochu netradičně, protože v ní bydlí táta a ne já.